Notarkosten beim Hauskauf & Grundstückskauf

Notarkosten beim Hauskauf & Grundstückskauf
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Immobilien- sowie Grundstücksverträge erfordern grundsätzlich die Hinzuziehung eines Notars. Schließlich sind nur solche Kaufverträge rechtskräftig, die zuvor notariell beurkunden wurden. Als unparteiisches sowie unabhängiges Bindeglied fungiert er zwischen Käufer und Verkäufer. 

Eine Faustformel besagt, dass sich die Notarkosten und die Grundbuchgebühren ca. 1,5 bis 2,0 Prozent der Kaufsumme belaufen (inkl. Mwst.). Dies passte bei uns auch sehr gut.

Unser Fazit

Die Notarkosten lagen ziemlich genau bei 2% der Grundstückkaufsumme; uns wurde auch von Herrn Gutbrodt empfohlen, dass wir am oberen Ende der Berechnung ansetzen sollten, da es hier ein paar Besonderheiten gab, die ein anderes Grund / ein anderer Kauf vielleicht nicht unbedingt haben:

  • Unser Grundstück musste geteilt werden
  • es gab noch Altlasten auf dem Grundbuch (zum Teil aus den 60ern)

Beides führt dazu, dass es insgesamt noch einmal aufwändiger für den Notar ist. Sehr gut gefahren sind wir aber mit dem Notaranderkonto, das zwar teuer ist, aber dazu geführt hat, dass die Banken auch mit den Altlasten und Eintragungen im Grundbuch, trotzdem gezahlt haben.

In welcher Höhe fallen Notarkosten für ein Hauskauf oder Grundstückskauf an?

Die Notarkosten sind Teil der Baunebenkosten und betragen unter Berücksichtigung der Kosten des Notars und des  Grundbuchamtes etwa 1,5 Prozent bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, dabei gilt, je höher der Kaufpreis, desto niedriger der prozentuale Anteil. Die Kosten werden in der Gebührenordnung für Notare geregelt, wobei besondere Beratungen und Anforderungen die Notarkosten zusätzlich erhöhen können.

Kosten für Grundstück bzw. Haus Notarkosten inkl. Mwst & Grundbuchgebühren
100.000€ 2.306,85€
200.000€ 3.675,75€
300.000€ 5.365,75€
400.000€ 6.633,25€
500.000€ 7.900,75€

Die oben aufgelisteten Beispiele für die Notarkosten & Grundbuchgebühren sind mit dem Interhyp-Notarkostenrechner berechnet worden. Der Kaufpreis und die eingetragene Grundschuld sind dabei als identisch vorausgesetzt – ein häufiger Umstand, den Banken bei einem Darlehen voraussetzen. Ebenso wird die Nutzung eines Notaranderkonto unterstellt.

Grundlage für die errechneten Werte ist der Fall „Kauf & Grundschuldbestellung“, wie er häufig bei dem Kauf eines Grundstücks für einen Neubau auftritt. 

Dabei sind die Grundbuchkosten leicht höher als für die Umschreibung einer bestehenden Grundschuld, wie es häufig bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie der Fall ist. Die Differenz der Notarkosten und Grundbuchgebühren beträgt bei 100.000 Euro Kaufpreis & eingetragener Grundschuld  ca. 70 Euro, bei 500.000 Euro Kaufpreis & eingetragener Grundschuld  ca. 380 Euro.

Dabei werden die Notarkosten bereits mit der Erstellung des Vertragsentwurfs fällig.

Wie geht es weiter nach dem Notartermin?

Der Notar kümmert sich dann um die Grundbucheintragung und informiert das Finanzamt. Dieses wird dann nach ca. 6 bis 8 Wochen nach der Beurkundung durch den Notar den Grunderwerbsteuerbescheid mit einem Zahlungsziel von 4 Wochen an den Käufer versenden. Mit dem Bezahlen von der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar dann erhält um mit dieser Bescheinigung die Eintragung im Grundbuch vorzunehmen.

Sind schließlich die Notargebühren beglichen, wird das Haus im Grundbuch vollständig umgeschrieben.

Wozu dient ein Notaranderkonto?

Bei dem Notaranderkonto handelt es sich um eine besondere Form des Treuhandkontos, das durch den Notar in dessen Namen angelegt und geführt wird. Der Notar verwaltet dann das Konto und damit verbunden auch das eingegangene Geld treuhänderisch. Dies hat den Vorteil, dass bei einem Grundstückskauf oder Hauskauf die Darlehensauszahlung auf das Notaranderkonto erfolgen, obwohl das Darlehen noch nicht im Grundbuch abgesichert ist. Damit ist der Käufer dann bereits formal Eigentümer vom Grundstück oder dem Haus und kann entsprechend mit einem Hausbau oder einer Sanierung beginnen.

Notarkostenrechner & Grundbuchkostenrechner

Es gibt im Netz eine Vielzahl von unterschiedlichen Notarkostenrechnern bzw. in der Kombination mit einem Grundbuchkostenrechner. Im Folgenden liste ich einige der Rechner für Euch auf:

Beispiel Detailberechnungen für Notargebühren & Grundbuchgebühren

Die aufgelisteten Beispiele für die Notarkosten & Grundbuchgebühren sind mit dem Interhyp-Notarkostenrechner berechnet worden. Es gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei dem oben genannten Beispielen.

Kaufpreis  100.000€ 200.000€   300.000€ 400.000€  500.000€ 
Notargebühren          
Beurkundung des Kaufvertrags   546,00€ 870,00€   1.270,00€  1570,00€  1870,00€
Vollzug des Geschäfts  136,50€ 217,50€  317,50€   392,50€ 467,50€ 
Sonstige betreuende Tätigkeit    136,50€ 217,50€   317,50€ 392,50€  467,50€ 
Abwicklung über Anderkonto  273,00€ 435,00€ 635,00€ 785,00€ 935,00€
Beurkundung der Grundschuld/Hypothek  273,00€ 435,00€ 635,00€ 785,00€ 935,00€
Zwischensumme  1.365,00€ 2.175,00€ 3.175,00€ 3.925,00€ 4.675,00€
zzgl. 19% MwSt.  259,35€ 413,25€ 603,25€ 745,75€  888,25€
Summe Notargebühren  1.624,35€ 2.588,25€ 3.778,25€ 4.670,75€  5.563,25€
Grundbuchgebühren          
Auflassungsvormerkung   136,50€  217,50€   317,50€   392,50€   467,50€
Umschreibung Eigentümer   273,00€  435,00€  635,00€  785,00€  935,00€
Eintragung Hypothek/Grundschuld   273,00€  435,00€  635,00€  785,00€  935,00€
Summe Grundbuchkosten   682,50€  1.087,50€  1.587,50€  1.962,50€  2.337,50€
           
Gesamtsumme  2306,85€  3675,75€  5365,75€  6633,25€  7900,75€

Wer muss die Notarkosten begleichen?

In der Regel gehen die Notargebühren zu Lasten des Käufers. Die Kostenbeteiligung des Verkäufers beschränkt sich zumeist nur auf die „Löschung der Rechte Dritter“. Weil dem Gesetz nach beide Parteien als Kostenschuldner gelten, haften auch beide gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren. Dies bedeutet, dass der Verkäufer einspringen muss, sollte der Käufer zahlungsunfähig sein. Die genaue Kostenverteilung wird direkt mit dem Verkäufer ausgehandelt oder gemeinsam mit dem Makler festgelegt.

Wo sind die Notarkosten geregelt?

Die bundesweit einheitliche Regelung zur Höhe der Notargebühren findest du im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). In Abhängigkeit des Geschäftswerts (wirtschaftlicher Wert der Beurkundung) werden die Notargebühren hier tabellarisch aufgeführt.

Welche Unterlagen werden benötigt

Für den Termin beim Notar solltest du folgende Dokumente griffbereit haben:

  • Personalausweis
  • Unterlagen der Bank in Bezug auf die Grundschuld, falls eine solche vorliegt
  • Teilungserklärung
  • Verweisungs- oder Bezugsurkunde (enthält Nutzungsrechte, Baupläne, Baubeschreibung und Gemeinschaftsordnung und wird vom Notar nicht verlesen)

Wieso ist ein Notar erforderlich?

Der reine Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer reicht nicht aus, um das Eigentum an einem Grundstück oder Immobilie zu übertragen. Der Gesetzgeber hat hierzu bestimmte Formvorschriften festgelegt, die es hierbei zu berücksichtigen gilt.

So muss der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet, das heißt notarielle beglaubigt werden, um wirksam zu werden. Gültigkeit besitzt diese Formvorschrift auch dann, wenn eine Wohnung von einem Bauträger erworben wird, welche noch gebaut werden muss.

Die Notarkosten werden dadurch gerechtfertigt, dass der Notar als unabhängiger Vermittler und Jurist sicherstellt, dass die Interessen beider Parteien gewahrt werden. Zudem ist der Notar verpflichtet, den Willen des Verkäufers und Käufers unmissverständlich und klar zu formulieren und die Parteien hinsichtlich der rechtlichen Konsequenzen des Kaufvertrages zu informieren. In § 925 BGB ist geregelt, dass die Auflassung nur bei gleichzeitiger Anwesenheit des alten und des neuen Eigentümers vor einem Notar erklärt werden kann.

Mit den Notarkosten ist das Einholen der erforderlichen Verkaufsverzichtserklärung der Gemeinde wie auch die Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgedeckt.

Über die Notarkosten sind auch die Aufgaben des Notars nach dem Vertragsabschluss abgegolten. Hierunter fallen etwa die Überwachung von Zahlungseingängen sowie die anschließende Eintragung im Handelsregister oder Grundbuch. Die Kaufpreisabwicklung erfolgt hierbei über ein Treuhandkonto, welches als Notaranderkonto bezeichnet wird. Dem Notar können auch weitere Aufgaben übertragen werden, die mit dem Immobilienerwerb im Zusammenhang stehen und zusätzliche Notargebühren verursachen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Jurist sich um die Ablösung einer alten Grundschuld kümmern soll, die Zustimmung eines Verwalters besorgen muss oder behördliche Genehmigungen für Sanierungen einholen darf.

Auflassung & Auflassungsvormerkung kurz erklärt
Was ist eine Grundschuld?
Was ist eine Teilungserklärung?

Ablauf der notariellen Beurkundung

Beide Parteien vereinbaren beim Notar einen Termin für die notarielle Beurkundung. Der Notar ist unparteiisch und hat die Interessen von Käufer und Verkäufer gleichermaßen zu berücksichtigen.

Zunächst liest er den Inhalt des Kaufvertrags vor und erläutert die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen. Sofern gewünscht, bringen die Parteien auch Änderungswünsche ein. Inwiefern diese umsetzbar sind, beurteilt der Notar. Ebenso können auch letzte Fragen gestellt und geklärt werden, um anschließend nach Einigung beider Parteien den Vertrag zu unterzeichnen und vom Notar besiegeln zu lassen.

Der Notar kümmert sich dann um die Eintragung ins Grundbuch und informiert das Finanzamt. Dieses wird dann nach ca. 6 bis 8 Wochen nach der Beurkundung durch den Notar den Grunderwerbsteuerbescheid mit einem Zahlungsziel von 4 Wochen an den Käufer versenden. Mit dem Bezahlen von der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar dann erhält um mit dieser Bescheinigung die Eintragung im Grundbuch vorzunehmen.

Sind schließlich die Notargebühren beglichen, wird das Haus im Grundbuch vollständig umgeschrieben. Die Notarkosten sollten allerdings nur dann entrichtet werden, wenn sie sich im gesetzlichen Rahmen bewegen. Im Zweifel sollten die Notarkosten aufgeschlüsselt und gegebenenfalls anwaltlich überprüft werden. Sollte ein Beratungs- oder Berechnungsfehler erst später entdeckt werden, muss die Differenz vor einem Landgericht geklärt werden.

Kann nachträglich vom Kaufvertrag zurückgetreten werden?

Der Rücktritt vom Kaufvertrag ist für den Käufer einer Immobilie im Normalfall nicht möglich. Schließlich ist der notariell beurkundete Vertrag verpflichtend und bindend. Denkbar ist ein Rücktrittsrecht zumeist nur dann, wenn der Käufer sich dieses Recht bei Nichteintritt bestimmter Bedingungen vertraglich hat garantieren lassen.

Alternativ ist dies auch dann möglich, wenn im Kaufvertrag eine Rücktrittsfrist vereinbart wurde und der Käufer den Rücktritt fristgerecht erklärt. Ohne Mitwirkung und Zustimmung des Verkäufers wird andernfalls kein Rücktritt möglich sein.

So lassen sich Notarkosten einsparen

Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Notarkosten nach dem Kaufpreis. Demnach spielt es eine erhebliche Rolle, ob dieses bebaut ist oder nicht. Idealerweise wird der notarielle Kaufvertrag auf der Grundlage des unbebauten Grundstücks aufgesetzt.

Nachträglich können im Zusammenhang mit dem Bau der Immobilie keine weiteren Notarkosten entstehen. Schließlich ist der Neubau als Kauf von Waren und Dienstleistungen zu betrachten und eben nicht als Immobiliengeschäft.

Gespart werden kann bei den Notarkosten durch das geschickte Zusammenlegung von Terminen – hier sollte aktiv bei einem Notar nachgefragt werden.

Soll der Notar an einem Termin sowohl den Kaufvertrag beurkunden wie auch eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen, fällt sein Zeitaufwand und somit auch seine Gebühr geringer aus. Der Notar ist laut Rechtsprechung verpflichtet, alle kostengünstigeren Alternativen aufzuzählen.

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