Baunebenkosten 2017: Checkliste & Übersicht

Baunebenkosten 2017: Checkliste & Übersicht
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Wer kennt es nicht: Die verlockenden Angebote im Aushang einer Sparkasse oder Bank zu angebotenen Immobilien – zugegeben in Hamburg sind die nicht mehr ganz so verlockend – die Zinsen schon eher. 

Was ihr nicht vergessen solltet sind die Kosten, die zusätzlich zu dem Kaufpreis anfallen. Eine Faustregel sagt, dass die Baunebenkosten sich locker auf  10 bis 20% der Kosten vom Grundstückkauf & Hausbau belaufen können. Es treten dabei regionale Unterschiede auf – ich versuche hier direkt entsprechend zu verweisen. Und denkt an einen ordentlichen Puffer (ca. 10.000 bis 15.000 Euro).

Was wird unter Baunebenkosten verstanden & wie hoch sind sie?

Es ist schwierig zu unterscheiden zwischen Baunebenkosten & Kaufnebenkosten. Generell können eine Reihe von Kostenarten zusammengefasst werden, die nicht direkt die Kosten für das Grundstück oder den Hausbau betreffen; ich werde im Folgenden auch die Kosten für Garten und Außenanlagen aussparen und diese in einem gesonderten Artikel aufführen.

Hausbaukosten + Grundstückkosten als Basis 10% Baunebenkosten 15% 20%
200.000€ 20.000€ 30.000€ 40.000€
300.000€ 30.000€ 45.000€ 60.000€
400.000€ 40.000€ 60.000€ 80.000€
500.000€ 50.000€ 75.000€ 100.000€
600.000€ 60.000€ 90.000€ 120.000€
700.000€ 70.000€ 105.000€ 140.000€
800.000€ 80.000€ 120.000€ 160.000€
900.000€   90.000€  135.000€  180.000€

Wir haben die Baunebenkosten aktuell mit ca. 70.000€ kalkuliert bei Hausbau- und Grundstückskosten von ca. 500.000 Euro. 

Baunebenkosten im Rahmen des Grundstückskaufs

Finden sich die Baunebenkosten in der Kalkulation wieder, so lassen sich diese bereits über die Baufinanzierung abdecken. Die Deckung dieser Nebenposition über das Eigenkapital oder die einmalige Baufinanzierung ist auch sinnvoll, um nicht im Nachhinein mit der Bank zu ungünstigeren Konditionen nachverhandeln zu müssen. Zu berücksichtigen ist, dass die ersten Baunebenkosten bereits mit dem Erwerb des Grundstücks anfallen

Notarkosten & Grundbucheintragung

ca. 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises

Was du für den Notar bezahlen musst, ist gesetzlich festgeschrieben. Dabei ist sowohl beim Abschluss des Kaufvertrags wie auch für den Eintrag einer Grundschuld eine Gebühr zu entrichten. Die Notarkosten errechnen sich anhand des zugrunde liegenden Kaufpreises, und können prozentual zwischen 1% und 1,5% ausmachen. Hierzu kommen ca. nochmal 0,5% der Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

Hier findet ihr eine ausführliche Beschreibung und Beispielberechnungen der Notarkosten, Grundbuchgebühren & einen Notarkostenrechner.

Kosten für Grundstück bzw. Haus Notarkosten inkl. Mwst & Grundbuchgebühren
100.000€ 2.306,85€
200.000€ 3.675,75€
300.000€ 5.365,75€
400.000€ 6.633,25€
500.000€ 7.900,75€

Maklergebühren

Je nach Bundesland zwischen 3,57% & 7,14%

Heute ist es, insbesondere in Großstädten, gängige Praxis, dass für einen Grundstückskauf ein Makler genutzt werden muss. Dies hat allerdings seinen Preis: Denn die Suche nach einem geeigneten Grundstück lässt sich die Maklerschaft auch fürstlich bezahlen.

Die Maklercourtage wird direkt an den Makler bezahlt. Sie schwankt zumeist zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises, wobei die genaue Höhe vom jeweiligen Bundesland abhängig ist. Während sie in Hessen 5,95% (inkl. Mwst.) ausmacht und sind in Hamburg 6,25%, liegt sie im Großteil der Republik bei 3,57% für den Käufer.  

Denn während sich Käufer und Verkäufer diese Kosten in Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen teilen, ist die Maklergebühr in Hamburg 6,25% oder Berlin 7,14% inkl. Mwst. vollständig vom Käufer zu übernehmen.

Kosten für Grundstück bzw. Haus 3,57% 5,95% 6,25% 7,14%
100.000€ 3.570€ 5.950€ 6.250€ 7.140€
200.000€ 7.140€ 11.900€ 12.500€ 14.280€
300.000€ 10.710€ 17.850€ 18.750€ 21.420€
400.000€ 14.280€ 23.800€ 25.000€ 28.560€
500.000€ 17.850€ 29.750€ 31.250€ 35.700€
600.000€ 21.420€ 35.700€ 37.500€ 42.840€

Grunderwerbsteuer

Je nach Bundesland zwischen 3,5% & 6,5%

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den einzelnen Bundesländern selbständig festgesetzt. Fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids durch das Finanzamt. Am niedrigsten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen. In Hamburg beläuft sie sich auf 4,5 Prozent, in Baden-Württemberg und Niedersachsen auf 5,0 Prozent, in Berlin auf 6 Prozent und in Nordrhein-Westfalen sowie Brandenburg sogar auf 6,5 Prozent.

Kosten für Grundstück bzw. Haus 3,5% 4,5% 5% 6% 6,5%
100.000€  3.500€   4.500€  5.000€   6.000€    6.500€
200.000€  7.000€  9.000€   10.000€   12.000€   13.000€ 
300.000€ 10.500€ 13.500€  15.000€  18.000€   19.500€  
400.000€ 14.000€ 18.000€  20.000€   24.000€   26.000€  
500.000€ 17.500€  22.500€ 25.000€   30.000€   132.500€  
600.000€ 21.000€ 27.000€  30.000€   36.000€  39.000€  

 

Baunebenkosten vor Baubeginn

Ist das Grundstück offiziell auf dich übergegangen, kannst du die Weichen für deinen Hausbau legen. 

Architekten-Kosten

ca. 12 bis 15% der Baukosten

Die Kosten für den Architekten machen den größten Teil der Baunebenkosten aus. Dabei gelten 12 bis 15 Prozent der Baukosten als Faustregel. Im Rahmen eines Bauvertrages mit einem Bauträger ist der Architekt oftmals auch günstiger. Wir haben „nur“ 7.500€ bezahlt.

Prüfstatiker

ca. 1.500€ bis 2.500€

Sofern du dich für ein Fertighaus entscheidest, wird der Prüfstatiker vom Bauträger beauftragt. In diesem Fall sind dessen Kosten bereits berücksichtigt. Setzt du hingegen nicht auf ein Fertighaus, wird dieser entweder von der Baubehörde vorgegeben oder du kümmerst dich gemeinsam mit dem Architekten um dessen Beauftragung.

Im Durchschnitt verursacht der Prüfstatiker zusätzliche Baunebenkosten in Höhe von 1.500 bis 2.500 Euro.

Bodengutachten

500€ bis 700€

Nicht jeder Grund und Boden ist zum Bau eines Hauses geeignet. Inwiefern dies der Fall ist, soll im Rahmen eines Bodengutachtens ermittelt werden. Um die Bodenbeschaffenheit prüfen zu können, werden Gutachter kleine Testbohrungen vornehmen. Zwar lassen sich die Kosten für das Bodengutachten schwer beziffern, wobei jedoch folgendes Beispiel Aufschluss über die ungefähre Höhe dieser Baunebenkosten geben soll:

Bohrausrüstung einrichten = 60 Euro
Kleinbohrung an 4 Ecken = 300 Euro
Erstellung des Gutachtens = 170 Euro
MwSt. 19 Prozent = 100,70 Euro
_________________________________
Gesamtkosten = 630,70 Euro

Vermessungsarbeiten

ca. 2.000€ bis 2.500€

Zu den Baunebenkosten zählen auch die Aufwendungen für Vermessungsarbeiten, aus denen ein amtlicher sowie objektbezogener Lageplan resultiert. Allerdings muss die Vermessung bereits vor dem Bau stattfindet, zumal die entsprechenden Angaben für den Bauantrag benötigt werden.

Nicht selten müssen diese Kosten aus dem Eigenkapital gestemmt werden, weil sich die Banken angesichts der noch fehlenden Baugenehmigung oft weigern, diese mit zu finanzieren. Diese Baunebenkosten machen etwa 2.500 Euro aus.

Baugenehmigung

ca. 800€ bis 1.100€

Diese ist vor dem Hausbau zu beantragen und mit dem Gebührenbescheid zu bezahlen. Die genaue Höhe dieser Baunebenkosten lässt sich schwer abschätzen, hängen diese schließlich von zahlreichen Faktoren wie umbauter Raum des Hauses, Gebührenordnung der Gemeinde etc. ab. Für ein Einfamilienhaus mit 100 bis 180 Quadratmeter ist jedoch durchschnittlich von 800 bis 1.100 Euro auszugehen.

Kampfmittelräumdienst

ca. 150€

Hierbei wird analysiert, ob sich etwa Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg auf deinem Grundstück befinden. Diese Baunebenkosten setzen sich aus Luftbildauswertungen, Beratung sowie Suche und Bergung der Kampfmittel zusammen. Je nach Dauer des Einsatzes berechnet der Kampfmittelräumdienst etwa 150 Euro.

Baustraße

200€ bis 400€

Baustraßen sind angesichts der schweren Baufahrzeuge sinnvoll, damit diese nicht auf einem weichen Boden einsinken. Die Kosten sind abhängig von der Länge der Baustraße, die benötigt wird. Kalkuliere für diese Baunebenkosten nach folgendem Beispiel:

Abschieben des Mutterbodens mit seitlicher Lagerung = 2,60 Euro/m2
Lieferung sowie Einbau von verdichtungsfähigem Material = 8,60 Euro/m2
_____________________________________________________________________
Gesamtkosten bei 20 m2 Baustraße = 224 Euro

Gehwegüberfahrt

1.000€ bis 5.000€

Zusätzlich zu einer Baustaße, kann auch noch eine  Gehwegüberfahrt zur Baustelle erforderlich sein, wenn das Grundstück an einem Weg liegt und eine Überfahrt entsprechend vorgeschrieben ist. Die Gehwegüberfahrt wird durch einen Wegewart (so in Hamburg) koordiniert. Die Kosten liegen zumindest in Hamburg bei ca. 5.000€ bis 7.500€ und treiben damit die Baunebenkosten entsprechend schnell.

Darin sind die Gehwegüberfahrt aus Asphalt, deren Rückbau und eine neue Auffahrt enthalten. Lest dazu auch gerne unseren ausführlichen Beitrag zur Gehwegüberfahrt .

Aushub für Keller / Bodenplatte

1.200€ bis 1.500€

Bodenbeschaffenheit sowie weiteren Leistungen bestimmen die Höhe dieser Baunebenkosten. Sie werden zumeist je Kubikmeter berechnet. Wird von den idealen Bodenklassen 3 bis 5 ausgegangen, so ist je Kubikmeter mit Kosten zwischen 3,90 und 4,40 Euro zu rechnen; ein durchschnittliches Einfamilienhaus sollte bei einem Aushub von ca. 300m³ liegen, so dass Kosten von ca. 1.200€ bis 1.500€ entstehen.

Abfuhr überschüssiger Erde

11€ bis 20€ pro m³ 

Nach dem Aushub muss die überschüssige Erde auch fachgerecht abtransportiert und entsorgt werden. Hierfür fallen Kosten für Personal, LKW, Bagger sowie ggf. Deponie an. Je Kubikmeter entstehen Kosten von 11 bis 20 Euro. Werden 350m³ überschüssige Erde angenommen, fallen bei einem Kubikmeter-Preis von 15 Euro insgesamt 5.250 Euro an.

Baumfällung

700€ bis 1.000€ pro Baum
 

Behindern Bäume die Bauarbeiten und müssen sie deshalb entfernt werden? Dafür sind eine Genehmigung sowie die Beauftragung eines Fachmanns erforderlich. Die Kosten hängen dabei von der Höhe und der Baumart ab, den Kosten für die Genehmigung und dem Entfernen des Wurzelwerkes. Sollten die Baumfällungen in die Schonzeit (Anfang März bis Ende September) fallen noch zusätzliche Kosten für einen Ornithologen an (ca. 850€).

Baunebenkosten für Erschließung und Hausanschlüsse

Hierunter fallen die Baunebenkosten, die für die Anschlüsse an das Gas- oder Stromnetz, die Frischwasserzufuhr sowie den Anschluss an die Kanalisation anfallen. So sehen die Kosten im Einzelnen aus:

Bauwasser und Baustrom

500€ bis 1.000€

Ein Hausbau wird sich nicht ohne Wasser und Strom erstellen lassen. Dabei bis du als Bauherr dafür verantwortlich, dass die entsprechenden Anschlüsse geschaffen werden. Kostenpunkt: etwa 500 bis 1.000 Euro. Bei Errichtung einer eigenen Stromsäule (eher selten), können Kosten bis 2.000 Euro entstehen.

Gasanschluss

1.500€ bis 2.500€

Dieser kann bei voll erschlossenen Grundstücken zwar vorhanden sein, muss gegebenenfalls aber altersbedingt ausgetauscht werden. Wieviel Geld du hierfür einplanen solltest, richtet sich nach der Region, Länge der benötigten Leitungen, Aufriss der Straße und Erdarbeiten. Für den Neuanschluss für Erdgas ist von ca. 1.500 Euro bis 2.500 Euro auszugehen.

Stromanschluss

1.000€ bis 1.500€

Der Neubau ist ferner an das Stromnetz anzuschließen, wodurch Kosten von bis zu 1.500 Euro entstehen.

Wasseranschluss sowie Kanalisation (Abwasser)

1.500€ bis 3.500€

Auch diese Kosten variieren sehr stark nach der jeweiligen Region sowie der Länge der Leitungen. Ferner kommt es auch darauf an, ob bereits ein Übergabeschacht besteht. Etwa zwischen 1.500 und 3.000 Euro können diese Baunebenkosten ausmachen. Muss gar das Kanalnetz ausgebaut oder erneuert werden, können bis zu 5.000 Euro zusätzlich anfallen.

Versicherungen und Mitgliedschaften

Um dich selbst, deine Bauhelfer und Dritte vor möglichen Gefahren schützen zu können, ist der Abschluss entsprechender Versicherungen und Mitgliedschaften erforderlich. Hierzu gehören:

Bauleistungs-/Bauwesenversicherung

ca. 280€

Diese kommt während der Bauzeit für Schäden am Bauwerk und an Baustoffen auf, die etwa durch Sturm, Leitungswasser oder aber durch Vorsatztaten Dritter entstehen. Die Versicherungsprämie hängt von der Gesamtbausumme sowie dem Anteil der Eigenleistungen ab. Belaufen sich Gesamtbausumme und Eigenleistungen respektive auf 300.000 Euro und 50.000 Euro, so beträgt die Einmalprämie etwa 280 Euro.

Bauherrenhaftpflicht

ca. 150€ / Jahr

Sie springt etwa dann ein, wenn sich Passanten oder Nachbarn an ungesichertem Baumaterial verletzen. Schließlich bis du während der gesamten Bauphase für die Sicherheit an der Baustelle verantwortlich. Wird das Beispiel der Bauleistungsversicherung zugrunde gelegt, so fällt ein Jahresbeitrag von etwa 150 Euro an.

Feuer-Rohbauversicherung

100€ bis 250€ / Jahr

Bis zu 24 Monaten ist dein Rohbau vor Gefahren durch Brand, Überspannung, Explosion oder Blitzschlag geschützt. Abgeschlossen wird sie zumeist im Rahmen der Wohngebäudeversicherung, weshalb sie in diesem Fall auch beitragsfrei gewährt wird. Andernfalls liegen die durchschnittlichen Jahreskosten zwischen 100 und 250 Euro.

Baufertigstellungsversicherung

zumeist im Hausbauangebot enthalten

Mit dieser Versicherung lassen sich Mehrkosten ausgleichen, die während der Bauzeit etwa infolge einer Insolvenz des Bauunternehmens anfallen können. Schließlich kann dieser Umstand höhere Preise zur Folge haben. Für die Baufertigstellungsversicherung sind etwa 3 Prozent der Bausumme anzusetzen.

Versicherung für Bauhelfer

Aufnahmegebühr: 50€ bis 100€

Wenn dir etwa Bekannte oder Freunde unter die Arme greifen, solltest du für deren Absicherung für den Fall eines Unfalls sorgen. Hierbei ist nicht die gesetzliche Pflichtversicherung der Bauhelfer bei der Baugenossenschaft gemeint, die innerhalb einer Woche nach Baubeginn abzuschließen ist. Vielmehr geht es um eine private Absicherung, deren Kosten sich an der Anzahl an Bauhelfern orientiert. Pro Bauhelfer können zwischen 50 und 100 Euro an Versicherungsprämie erhoben werden.

Bauherrenschutzbund

Aufnahmegebühr: 52€ + 132€/ Jahr

Eine Mitgliedschaft im Bauherrenschutzbund bietet den Vorteil, als Baubegleitung einen Bausachverständigen beauftragen zu können. Der Verband beantwortet Fragen, während der Sachverständige auf einen ordnungsgemäßen und fachgerechten Bau der Immobilie achtet. Zusätzlich zur Aufnahmegebühr von 52 Euro fallen für die Mitgliedschaft 11 Euro pro Monat an.

Sonstige Kosten & Puffer

Zusätzlich zu den genannten Baunebenkosten kommen weitere finanzielle Belastungen auf Bauherren zu. Schließlich müssen gegebenenfalls noch die Außenanlagen gestaltet werden, etwa Grundstückszaun, Terrasse, Garage, Gehwege und Bepflanzungen.

So sparen Sie bei den Nebenkosten

Mit folgenden Tipps kannst du die Nebenkosten niedrig halten:

  • Suche in Online-Inseraten, Fach- und Tageszeitschriften nach Baugrundstücken, statt einen Makler zu beauftragen
  • Günstiger kommt dir der Hausbau dann, wenn du dich anstelle des Architekten für einen Bauträger entscheidest
  • Wenn du ein unbebautes Grundstück erwirbst, zahlst du weniger an Notargebühren, als dies bei einem bebauten Grundstück der Fall wäre
  • Durch einen Preisvergleich kannst du bei den Versicherungsprämien sparen
  • Hast du handwerklich begabte Personen in deinem Bekannten- oder Freundeskreis, kannst du diesen Bautätigkeiten übertragen

Übersicht der Kosten

Kosten beim Grundstückkauf

  • Maklerkosten: in Hamburg 6,25%
  • Notarkosten: ca. zwischen 1,5% & 2% vom Grundstückspreis bzw. Hauspreis
  • Grundbucheintrag: 1.000€; abhängig von der Grundschuld
  • Grunderwerbssteuer: regional unterschiedlich; in Hamburg 3,5%

Kosten vor dem Hausbau

  • Baugenehmigung: ca. 500€ bis 800€
  • Vermessungskosten: 2.000€
  • Bodengutachten: 600€
  • Überprüfung auf Bomben:
  • Wege-Überfahrtkosten: 5.000€ bis 7.800 (in Hamburg & bei zweiter Auffahrt)
  • Baustraße: 11€ / qm – ca. 200€
  • Baumfällung: ca. 500€
  • Prüfstatiker: 1.500€ bis 2.000€ (regional abhängig, ob erforderlich)
  • Abrisskosten von Altbestand: ca. 20.000€
  • Architekten-Honorar: ca. 10 bis 15% vom Hausbau; bei uns nur 7.500€
  • Aushub für Bodenplatte oder Keller: ca. 4.000€
  • Abfuhr überschüssiger Erde: 5.000€ (abhängig vom Aushub)

Erschließungskosten & Hausanschlüsse

  • Gasanschluss: 1.500€
  • Wasser & Abwasser: ca. 5.000€
  • Telefonanschluss / Kabelanschluss: 400€
  • Stromanschluss: 2.500€
  • Baustrom & Bauwasser: 1.000€

Versicherungen & Mitgliedschaften

  • Bauleistungsversicherung: 250€
  • Bauherrenhaftpflicht: 150€
  • Feuer-Rohbauversicherung: 150€
  • Bauhelfer-Versicherung: 800€ 
  • Baubegleitung durch Sachverständigen: ca. 2.000€
  • Bauherrenschutzbund: ca. 184€

Es kommen also noch mal ordentlich Baunebenkosten auf Euch zu.

BITTE BEACHTEN: Die Angaben zu den Baunebenkosten basieren auf unseren Erfahrungen und können natürlich deutlich bei Euch abweichen. Ich werde aber regelmäßig den Beitrag updaten.

Wie hoch waren Eure Baunebenkosten im Verhältnis zu den Hausbau & Grundstückskosten? Bitte kommentiert.

5 Antworten auf „Baunebenkosten 2017: Checkliste & Übersicht“

  1. Mh, die Nebenkosten können tatsächlich ganz erheblich schwanken.

    Wenn ich bei euch 4.000€ für den Aushub lese, kommen mir die Tränen. 😉 Insgesamt haben wir für Erdarbeiten rund 40.000 (!) € gezahlt… wir haben mit Keller gebaut und dementsprechend groß wurde die Baugrube. Die musste natürlich geschottert werden, ebenso wie die Hoffläche und der Kranstellplatz. Der Aushub musste größtenteils abgefahren werden, was wiederum Kosten verursachte, und laut Bodengutachten war der Aushub auch nicht zum Wiederanfüllen geeignet. Dazu kamen dann noch die Erdarbeiten zum Aufschottern der Terrasse (auf der die Stützpfeiler der Loggia ruhen, das musste also stabil werden) und natürlich zum Verlegen der diversen Rohre und Leitungen. Das summierte sich sehr flott. :/

    Spaßig waren auch die 1.000€ Straßensperrung – wir wohnen wohlgemerkt in einem winzigen Dorf an einer Anliegerstraße, wo eigentlich eh keiner durchfahren darf. Hier in der Gemeinde ist aber vorgeschrieben, dass man so eine Sperrung braucht und damit auch eine Firma beauftragen muss… gnah.

    Am Ende kommen übrigens nochmal Einmessungskosten auf euch zu. Hier in der Ecke sind die pauschal geregelt; für Häuser mit einem Gesamtwert von bis zu 300.000€ sind das rund 1.000€, bis zu 600.000€ das Doppelte.

    Viele Grüße
    Anne

  2. Krass Anne, ja das mit den Erdarbeiten hatte mir auch schon ein Freund erzählt, also dass vor allem die Entsorgung von Erdarbeiten die Baunebenkosten sehr stark nach oben treiben kann. Ich glaube der m³ Sand kostet nur 4 Euro aber das Entsorgen um 18 Euro.

    Aber vielen Dank für Deine Punkte, die nehme ich direkt noch mal mit auf. Ich versuche einen möglichst umfangreichen Katalog zu erstellen, damit man einen guten Leitfaden zu den „versteckten Kosten“ beim Hauskauf hat.

    Wie macht ihr das mit der Regenwasser?

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